FACILITY MANAGEMENT

TECH S.r.l. propone un servizio innovativo rivolto agli Amministratori di patrimoni immobiliari e a tutte le aziende che possiedono, in proprietà o in locazione, edifici ad uso terziario, commerciale o produttivo.

La gestione di un edificio comporta competenze specifiche non solo nel campo edile ed impiantistico ma anche in ambito normativo e finanziario; tale complessità rende antieconomico ed inadeguato mantenere all'interno dell'azienda le strutture tecniche incaricate della gestione degli immobili. Di conseguenza si sta sempre più sviluppando l'offerta di servizi di global service basati su un'ottica prestazionale che dovrebbe garantire la corretta fruizione dell'edificio con costi certi e senza necessità di un interlocutore tecnico interno all'azienda.

Nei fatti l'azienda non ha mai il reale controllo sugli interventi e sulle prestazioni offerte in quanto non ha una propria struttura tecnica in grado di valutare se gli interventi effettuati dal fornitore di global service sono corretti.

Va poi ricordato che tutti gli interventi di manutenzione straordinaria "a chiamata" sono esclusi dal contratto di global service, con pesanti conseguenze dovute al guasto e al costo degli interventi extra contratto.

Il fornitore di Global Service non ha un reale interesse a ridurre i costi di gestione e manutenzione degli immobili, inoltre le offerte ricevute da diversi fornitori si global service non sono omogenee e quindi non possono essere realmente confrontate tra loro

TECH S.r.l. si propone come struttura tecnica di supporto all'azienda nella relazione con i fornitori di servizi e attrezzature per:

  1. esaminare lo stato dell'edificio e le sue reali necessità
  2. progettarne la messa a norma e la gestione ordinaria
  3. predisporre un programma di manutenzione programmata periodica riducendo al minimo il rischio di interventi straordinari
  4. redigere i documenti per la raccolta delle offerte da diversi fornitori di global service
  5. esaminare le offerte, assistere l'azienda nella scelta dei fornitori e predisporre i documenti, i capitolati tecnici e i contratti
  6. coordinare e verificare tutti gli interventi di manutenzione

 

Il servizio offerto da TECH s.r.l. permette di ottenere quattro vantaggi fondamentali:

  1. trasparenza e controllo sugli interventi e sui costi
  2. interventi progettati in maniera integrata; razionalizzazione degli interventi con miglioramento del servizio e riduzione dei costi, programmazione economico-finanziaria degli interventi
  3. riduzione ai minimi termini degli imprevisti e delle emergenze, molto onerosi in termini economici e di disagio
  4. l'azienda ha un unico interlocutore per l’aspetto normativo, tecnico e progettuale con la sicurezza di essere sempre a norma e di avere il completo controllo pur in presenza di modifiche degli impianti dell'edificio e del layout organizzativo

 

Le necessità di un Amministratore o di un’Azienda nella gestione di un immobile possono essere così riassunte

  1. sicurezza
  2. riduzione e programmazione dei costi di manutenzione
  3. ottimizzazione della funzionalità degli impianti
  4. ottimizzazione degli spazi, dei flussi di traffico, dell’efficienza
  5. valorizzazione del valore immobiliare mediante il rinnovo degli esterni e degli interni
  6. rispetto della normativa

 

Un’automobile, per la quale sono programmati fin dal principio i tagliandi di manutenzione:

  • è sicura
  • non ti lascia mai a piedi
  • garantisce il controllo dei consumi di carburante
  • prevede una piccola spesa costante nel tempo evitando esborsi consistenti e non programmabili
  • mantiene il suo valore in quanto ben conservata
  • rispetta le norme

A ben pensare, un edificio vale infinitamente di più di un’automobile e non è meno complesso nel suo funzionamento eppure per l’automobile cambiamo le gomme, controlliamo la pressione dei pneumatici, facciamo effettuare i tagliandi, la portiamo a fare la revisione, se viene ammaccata la portiamo dal carrozziere e sappiamo che investire ogni anno per la sua manutenzione è necessario e conveniente.

Per l’edificio spesso si aspetta che il tetto abbia delle perdite, che le facciate perdano pezzi di intonaco, che la caldaia si blocchi spesso e che abbia consumi elevati, magari di combustibili inquinanti e costosi.

 

1. SICUREZZA

La sicurezza deve essere garantita in ogni suo aspetto. I diversi elementi che devono essere considerati riguardano sia l’edificio (verifica delle strutture, dei serramenti, degli arredi, delle apparecchiature) che gli impianti che ne fanno parte:

caldaia-centrale termica

impianto di riscaldamento

impianto di condizionamento

impianti idrico-sanitari

impianti elettrici e di illuminazione

impianti di illuminazione di emergenza

impianti antintrusione, televisivi, telefonici, di trasmissione dati

impianti antincendio

impianti di adduzione gas

impianti speciali (di rilevazione fumi, di rilevazione allagamenti, di rilevazione fughe di gas)

impianti ascensori e elevatori

canne fumarie

 

2. RIDUZIONE E PROGRAMMAZIONE DEI COSTI DI MANUTENZIONE

La complessità dell’edificio e di tutti i suoi componenti, non ultimi gli impianti, comporta la necessità di programmare preliminarmente nel tempo le verifiche e gli interventi di manutenzione e adeguamento.

La programmazione temporale e l’accorpamento dei lavori permettono di ottimizzare i costi legati a ponteggi, gru, piattaforme elevatrici, macchinari speciali, opere murarie in assistenza agli impiantisti

Solamente seguendo questa procedura si possono garantire:

sicurezza

economicità (ottimizzazione dei consumi con utilizzo di apparecchiature moderne e ben manutenute)

affidabilità (per evitare stop improvvisi)

programmazione anticipata del budget destinato alla manutenzione e riammodernamento dell’edificio, dei suoi componenti, degli impianti e delle attrezzature

mantenimento del valore dell’edificio nel tempo

 

3. OTTIMIZZAZIONE DELLA FUNZIONALITÀ DEGLI IMPIANTI

Un costante aggiornamento degli impianti e le continue verifiche, programmate nel tempo, permettono di ottenere risparmio di energia (e quindi di costi) e migliori prestazioni prevenendo, al tempo stesso, stop non programmati con perdita di efficienza e disagi che possono anche tradursi in pericoli.

Il continuo monitoraggio dell’evoluzione normativa, tecnica, delle norme fiscali e dei finanziamenti disponibili per favorire il risparmio energetico permette di sfruttare al massimo tutte le opportunità di risparmio a disposizione. Il buon mantenimento degli impianti e il loro adeguamento alle norme e alle tecnologie garantiscono il mantenimento del valore dell’immobile nel tempo.

 

4. OTTIMIZZAZIONE DEGLI SPAZI, DEI FLUSSI DI TRAFFICO, DELL’EFFICIENZA

Nell’utilizzo degli edifici direzionali, commerciali e produttivi si riscontrano sovente utilizzi poco razionali degli spazi, frutto di modifiche e adeguamenti nel tempo senza aver preso in considerazione la complessità delle funzioni contenute. Non vengono distinti gli spazi in base alla loro reale possibilità di utilizzo e si spreca moltissimo spazio per archiviare e immagazzinare senza considerare il valore economico e i costi di gestione di tali spazi. Negli uffici si può ottimizzare l’utilizzo dei locali e dei posti di lavoro analizzando i flussi di persone e di informazioni, differenziando le postazioni in funzione non solo delle persone ma anche della funzione che vi si svolge, prendendo in considerazione le nuove tecnologie che permettono il dialogo, lo scambio di documenti e le riunioni anche a distanza, l’archiviazione elettronica.

 

5. VALORIZZAZIONE DEL VALORE IMMOBILIARE MEDIANTE IL RINNOVO DEGLI ESTERNI E DEGLI INTERNI

Gli edifici invecchiano non solo nella loro funzionalità ma anche nel loro aspetto; un edificio datato e di male conservato subisce una riduzione del suo valore e svilisce l’immagine de i suoi abitanti e utilizzatori. Un rinnovo delle facciate, delle coperture, degli spazi comuni, oltre a garantire migliore efficienza e riduzione dei consumi di energia, rivaluta l’edificio e, con esso, i suoi utilizzatori. Nel caso di edifici anonimi e di scarsa immagine, il ridisegno delle facciate e degli spazi di accesso con utilizzo di nuovi materiali porta a far percepire l’immobile come un nuovo edificio, moderno e efficiente.

 

6. RISPETTO DELLA NORMATIVA

Un edificio è una macchina complessa con impianti e strutture che devono rispondere alle norme di sicurezza. Gli impianti devono essere realizzati a norma e da personale abilitato, essere dotati di dichiarazioni e certificazioni di conformità, venire aggiornati e verificati periodicamente. La loro manutenzione deve essere periodica, effettuata da personale abilitato e dimostrabile con documenti specifici. Gli spazi dell’edificio devono rispondere a precise caratteristiche di carattere igienico- sanitario, di sicurezza e urbanistico e possono essere utilizzati nel rispetto delle normative specifiche.

caldaia-centrale termica

impianto di riscaldamento

impianto di condizionamento

impianti idrico-sanitari

impianti elettrici e di illuminazione

impianti di illuminazione di emergenza

impianti antintrusione, televisivi, telefonici, di trasmissione dati

impianti antincendio

impianti di adduzione gas

impianti speciali (di rilevazione fumi, di rilevazione allagamenti, di rilevazione fughe di gas)

impianti ascensori e elevatori

canne fumarie

uscite di sicurezza e di emergenza

N.O.P.; nulla osta provvisorio dei Vigili del Fuoco

autorizzazioni sanitarie (A.S.L. e Ispettorato del Lavoro)

Decreto legislativo 626/94 e successivi

Decreto legislativo 494/96 e successivi per la sicurezza dei cantieri

apparecchiature e arredi dei luoghi di lavoro

certificato di abitabilità-agibilità

locali con permanenza o senza permanenza di persone

rapporti aeroilluminanti, ricambio d’aria

dotazioni igieniche dei luoghi di lavoro

verifica della statica dell’edificio e delle sue sovrastrutture e modifiche

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